Aktuality

Zastoupení vlastníka jednotky při uplatňování vad dle § 1196 odst. 2 o. z.

Při uplatňování práv, které vznikly vlastníkům jednotek vadou jednotky (typicky např. opravy, přiměřené slevy), jde od zastoupení nepřímé; SVJ tedy jedná v souladu s § 1196 odst. 2 o. z. vlastním jménem a má i věcnou legitimaci při soudním uplatňování těchto práv. Samozřejmě posléze musí nabytá práva a povinnosti převést na jednotlivé vlastníky – např. slevu poskytnutou převodcem jednotky předá vlastníkovi jednotky, nepůjde o příjem SVJ. Z charakteru zastoupení a smyslu a účelu úpravy „zákonného“ zastoupení obsaženého v § 1196 odst. 2 o. z. je také zřejmé, že nemíří na zastupování vlastníků jednotek při odstoupení od kupní smlouvy pro vady jednotky; jde sice o uplatnění práva vzniklého vadou jednotky (§ 1923 o. z.), ale nepochybně práva spojeného výlučně s osobou vlastníka.

Pojem „jednotka“ použitý v § 1196 odst. 2 o. z. je třeba vykládat ve spojení s § 1159 o. z., jenž stanoví, že jednotka zahrnuje nejen byt (jako prostorově oddělenou část domu), ale také podíl na společných částech (vzájemně spojených a neoddělitelných).

Znamená to, že SVJ podle § 1196 odst. 2 o. z. může zastupovat vlastníky jednotek nejen v případě, že se vady budou týkat společných částí nemovité věci, ale také v případě, že půjde o vady v bytě (nebytovém prostoru), byť půjde nepochybně o výjimečnou situaci, neboť práva z takových vad bude uplatňovat zpravidla sám vlastník jednotky; praktické to však může být, bude-li se např. stejná vada týkat většího množství bytů v domě apod.

Jen pro úplnost je třeba zdůraznit, že úprava „zákonného“ zastoupení SVJ v § 1196 odst. 2 o. z. samozřejmě nevylučuje, aby práva spojená s uplatňováním vad jednotky uplatnil i sám vlastník jednotky v rámci své svobodné správy podle § 1175 o. z. (např. v situaci, kdy SVJ zůstane nečinné, neboť bude mít za to, že takové vady nejsou, nebo vady budou jen v bytě vlastníka atd.).

Lze tak shrnout, že společenství vlastníků jednotek může samostatně, vlastním jménem uplatňovat nároky z vad jednotek (podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sen. zn. 26 ICdo 28/2022, ze dne 14. 9. 2022).

K vydržení spoluvlastnického práva neboli podílu

Podíl (spoluvlastnické právo) je samostatným předmětem vydržení a vydržet ho může ten, kdo ho drží. Nejde v takovém případě o držbu celé věci (výlučného vlastnického práva), ale ideální části (spoluvlastnického práva neboli podílu). K tomu není třeba dobrá víra třetích osob. Jestliže někdo začne užívat cizí věc jako oprávněný držitel spoluvlastnického práva, může toto právo vydržet bez ohledu na to, kdo je jejím vlastníkem (podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 730/2021, ze dne 31. 5. 2022).

Význam údaje o vlastnictví v technickém průkazu pro existenci dobré víry

Z judikaturních závěrů týkajících se významu údajů o vlastnictví zapsaných v technickém průkazu vozidla pro existenci dobré víry nabyvatele nevyplývá, že by zápis vlastnictví vozidla v technickém průkazu nemohl mít za žádných okolností vliv na to, zda byl nabyvatel při uzavírání kupní smlouvy v dobré víře o tom, že prodávající je oprávněn převést vlastnické právo. Podává se z nich pouze, že v případě, kdy z jiných okolností vyvstanou pochybnosti o vlastnickém právu převodce (o správnosti zapsaného údaje o vlastnictví), nemůže se nabyvatel spokojit pouze s údajem o vlastnictví převodce uvedeným v technickém průkazu vozidla, tj. s tím že je v něm převodce zapsán jako vlastník vozidla

Pokud soud nezjistí jiné okolnosti, které jsou objektivně způsobilé vyvolat v nabyvateli pochybnost o správnosti údaje obsaženého v technickém průkazu vozidla, má údaj o vlastnictví převodce pro existenci dobré víry nabyvatele význam. Tím spíše pak má pro (ne)existenci dobré víry nabyvatele o oprávnění prodávajícího převést vlastnické právo význam vědomost nabyvatele v době uzavření kupní smlouvy o tom, že převodce (prodávající) není uveden jako vlastník v technickém průkazu (v registru vozidel). Taková okolnost je objektivně způsobilá zpochybnit dobrou víru nabyvatele o oprávnění prodávajícího vlastnické právo převést. Kupující se v takovém případě nemůže spokojit s pouhým prohlášením prodávajícího, že je vlastníkem tohoto vozidla ( podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 1837/2022, ze dne 26. 7. 2022).